'Veel voorzieningen zijn vooral gericht op de ‘pakken en hakken’

Aantrekkelijke plekken met een onderscheidend aanbod van retail, horeca, leisure, cultuur, en maatschappelijke voorzieningen, zijn vaak een wens maar niet altijd realiteit. De Zuidas heeft de afgelopen jaren grote stappen gezet in de ontwikkeling naar een gemengd gebied. Toch liggen er nog steeds veel kansen voor verlevendiging, vindt mixed-use strateeg Tony Wijntuin. Als eigenaar van WYNE Strategy & Innovation en bewoner van Buitenveldert is hij zowel regelmatig bezoeker als permanent bewonderaar van de Zuidas.

Tony komt er meerdere keren per week, onderweg naar huis, voor zakelijke afspraken of voor een borrel met vrienden. Dat verschillende gebruik symboliseert het gebied bij uitstek. “Het is een high traffic locatie waar veel facetten bij elkaar komen,” vertelt hij. “Van oudsher is het een echte kantorenlocatie, maar er wonen ook steeds meer mensen. Station Zuid is een belangrijk knooppunt en wordt alleen maar groter. Die dynamiek is zeldzaam en biedt veel potentie voor de toekomst.”

Pleinen spelen een cruciale rol
Acht jaar geleden werkte Tony al met de gemeente Amsterdam aan een retail-visie, met veel aandacht voor de invulling van de plinten - de commerciële ruimten op de begane grond van de gebouwen. In zijn visie deelt Wijntuin het gebied op als een binnenstad: de drie centrale pleinen Zuidplein, Gustav Mahlerplein en George Gershwinplein, de ‘hoofdstraat’ Gustav Mahlerlaan en de ‘aanloopstraat’ Claude Debussylaan. De drie pleinen die in het verlengde van elkaar liggen, spelen volgens hem een cruciale rol in een succesvolle programmering van het gebied.

Hoog ‘pakken en hakken’ gehalte
Sinds 2015 is er veel veranderd. Het George Gershwinplein was toen nog het minst levendige plein, terwijl het volgens Tony nu juist de ‘front runner’ is. Er zit zeer diverse horeca waaronder sterrenrestaurant Bolenius en er is zelfs een wekelijkse versmarkt. Het Zuidplein en het Gustav Mahlerplein zijn weliswaar nog steeds de plekken met de meeste passanten, maar Tony vindt dat ze toe zijn aan een verversing van programmering, uitstraling en karakter.

“Veel voorzieningen zitten er al lang, of zijn onderdeel van een keten,” legt hij uit. “Ze zijn bovendien vooral gericht op de ‘pakken en hakken’ die tijdens kantoortijd aanwezig zijn op de Zuidas. Die doelgroep moet je hier zeker óók bedienen, maar er mist diversiteit. Behalve de invulling is de uitstraling belangrijk. De gevels kunnen een stuk aantrekkelijker. Zorg dat je goed naar binnen kunt kijken, laat zien wat er zit en verleid mensen voor een bezoek.”

Creatieve hotspot
Tony ziet veel toegevoegde waarde in meer maatschappelijke en culturele voorzieningen op de Zuidas. “Waarom geen creatieve maker space, een poppodium of een broedplaats voor kunstenaars, passend bij het karakter van het gebied? Dat is echt een must om de dynamiek verder te versterken, en niet-standaard-Zuidas bezoekers een reden te geven om specifiek hier naartoe te komen.”

Wat deze voorzieningen gezamenlijk kenmerkt, is wat Tony een ‘OMA-programmering’ noemt: Ochtend, Middag én Avond. “Na vijf uur en in de weekenden is het grotendeels uitgestorven op de Zuidas. Een gebalanceerde mix van commerciële, culturele en maatschappelijke voorzieningen kan daar verandering in brengen. Mooie bijkomstigheid: hoe aantrekkelijker het gebied, hoe aantrekkelijker het vastgoed. Dat dient voor vastgoedeigenaren dus ook een indirect commercieel belang.”

Begane grond als bijzaak
De focus bij de verhuur van kantoortorens ligt volgens Tony nog steeds veelal op het vullen van de verdiepingen, terwijl de begane grond bijzaak is. Dat vraagt een andere prioritering van eigenaren. De gemeente heeft daarbij een coördinerende en faciliterende rol, waarmee gestuurd kan worden op kwaliteit, diversiteit en aantrekkelijkheid. Bijvoorbeeld met grondposities, door in tenders specifieke eisen te stellen aan de programmering. Daarvan wordt de Zuidas een nóg dynamischere plek.

Tekst: Ramon Holle

Foto: SPRYG Real Estate Academy